Среда обитания
№ 24 (099), 10 августа 2018 г.

Хорошая новость для дольщиков

К изменениям в федеральный закон оказались готовы лишь наиболее социально ответственные и успешные застройщики

В сфере строительства жилья — большие перемены. Вступают в силу изменения в федеральное законодательство, которые значительно расширят защиту прав обычных людей, которые становятся участниками долевого строительства, и одновременно сильно осложнят жизнь компаниям-застройщикам. Требования к застройщикам существенно ужесточатся. Выясняется, что едва ли не единственная нижегородская компания, которая оказалась подготовлена к новым изменениям и готова соответствовать новым требованиям уже сейчас, — это компания «Столица Нижний», созданная в свое время предпринимателем Олегом Сорокиным, будущим главой Нижнего Новгорода. Теперь Сорокин заключен под стражу, вокруг него выстраивают уголовная дело о взятке, однако его главное детище, «Столица Нижний», продолжает уверенно чувствовать себя на строительном рынке, предоставляя рабочие места сотрудникам, жилье горожанам и новый, современный облик — городу.

ЖК "Цветы"

Основополагающий документ

Что и говорить: вопрос о защите прав участников долевого строительства куда как актуален. Все мы если и не были вовлечены в проблемы, с которыми у нас сталкиваются дольщики, то непременно слышали о нарушениях их прав.
В последние несколько лет этот вопрос находится под контролем первых лиц государства, поскольку ввиду сложной рыночной ситуации и неидеального государственного регулирования, нередко возникала ситуация, когда застройщик привлекал деньги граждан, но не достраивал объект. Участники долевого строительства оказывались обмануты. Это, разумеется, недопустимо.
Кроме всего прочего, нужно иметь в виду, что закон о долевом строительстве — это, по сути, основополагающий документ, в соответствии с которым застройщики строят и продают свои проекты. Он имеет прямое влияние и на привлечение денежных средств от покупателей жилья, и на механизм их использования, и, соответственно, на финансовый результат любого строительного проекта.
Таким образом, любые вопросы, связанные с этим федеральным законом, — вопросы животрепещущие.
Изменения в федеральное законодательство не явились для участников строительного рынка совсем уж неожиданными. Все ожидали введения с 1 июля 2018 года в действие редакции закона, утвержденной год назад. Она существенно ужесточала правила в долевом строительстве. После того как год назад эти действия были предусмотрены, целый год сообщество застройщиков, общественные организации, которые объединяют застройщиков по всей России, федеральное Министерство строительства, региональные органы власти, банки, — все работали над возможными изменениями в закон, которые наконец и были приняты.
Изменения в федеральный закон, направленные на защиту прав дольщиков, действительно существенные, они серьезно повлияют на структуру рынка, но, говорит заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию компании «Столица Нижний» Борис Замский, их компания любые изменения встречает позитивно, с оптимизмом глядя в будущее.
Требования к застройщикам сегодня ужесточаются. Таким образом, будет продолжаться тенденция, действующая последние три-четыре года. Рынок укрупняется, слабые компании уходят с рынка, либо достраивая свои объекты и не начиная новых, либо — при негативном стечении обстоятельств — останавливая строительство, перенося сроки строительства или, увы, пополняя список объектов долгостроя.
Компании крупные, способные справиться с изменениями, имеющие репутацию у покупателей и выстроенные отношения с банками, которые считают их приоритетными партнерами и благополучными заемщиками, выстоят в первую очередь. Прежде всего это касается таких компаний, как «Столица Нижний».
Рынок не терпит пустоты. И тот, кто способен компенсировать имеющийся спрос своим предложением, будет работать и дальше.

Социальная функция застройщика

В созданной Олегом Сорокиным компании «Столица Нижний» в полной мере осознают, какую важную социальную функцию выполняют. Ведь компания не только дает многочисленные рабочие места своим сотрудникам — она, по сути преображает город. Нижегородцы получают качественное жилье в различном ценовом диапазоне. Но что не менее важно — меняется облик города, появляется совершенно новая городская среда, более приближенная к мировым стандартам и требованиям ХХI столетия.
Сознавая весь груз социальной ответственности, которые лежит на ней как на крупном нижегородском застройщике, компания «Столица Нижний» еще до введения всех новых требований, появившихся в законодательстве, по собственной инициативе стала использовать более жесткий контроль за использованием средств дольщиков.
«Мы контролируем не только платежи от заказчика к генеральному подрядчику, но и платежи генерального подрядчика поставщикам материалов и поставщикам услуг, — говорит Борис Замский.  — То есть тот управленческий процесс, который выстроен при реализации проектов нашей организации как девелопера, уже давно обеспечивает целевое расходование средств дольщиков именно на их объект долевого строительства.
Введение эскроу-счетов с 1 июля 2019 года становится единственной возможностью привлечения средств дольщиков, единственной альтернативой строительству на собственные средства, когда застройщик сам инвестирует деньги в строительство и продает объект уже как готовое жилье».

Спрос и предложение

Изменения в законодательстве, направленные на защиту прав граждан-дольщиков приведут в итоге и уже приводят на практике к тому, что механизм строительства жилья становился все более реализуемым. При этом ужесточения требований к застройщикам делают строительство прозрачным для граждан.
Но что еще важно?
Основное изменение, против которого возражало в свое время сообщество застройщиков-девелоперов — это «одно разрешение на строительство — одна компания». То есть, должны были создаваться так называемые стратегические лица — SPV, которые могли строить только один объект.
А объектом в 90 процентах случаев является дом. То есть, при реализации проекта комплексной застройки, застройщик должен был создавать двадцать юридических лиц, что означало большие дополнительные издержки и сложность организации управления.
В рамках утвержденного сейчас закона, введено требование, что одна компания создается для одного договора о комплексном освоении территории, о развитии застроенной территории, одного проекта планировки территории. Не «одна компания — один дом», а «одна компания — один проект», — это вполне разумно.
Что же касается цены квадратного метра жилья, то мы с вами живем в рыночной экономике, и цена определяется соотношением спроса и предложения. На тех территориях, где предложение избыточно, превышает спрос, как раз и существует конкуренция между застройщиками. Таким образом, рост издержек отразится на их, застройщиках, экономике, а не на цене продукта, — по крайней мере, на первом этапе.
На тех же территориях, где спрос выше предложения, после вступления в силу новых изменений в законе цена будет меняться, вырастая, возможно, даже больше, чем себестоимость строительства. То есть, скорее всего, цены все-таки будут расти — расти вслед за издержками. Однако в целом, считают эксперты, рост цены будет примерно эквивалентен росту себестоимости.
Узнать же теперь больше о предложениях, которые делают различные застройщики, теперь будет для рядового гражданина проще.
С 1 сентября должна начать работать единая информационная система жилищного строительства, зайдя на сайт которой гражданин сможет получить необходимый набор информации о любом проекте в любом регионе. Это не дополнительное требование, это — изменение механизма, который должен стать более удобным для гражданина. При этом такие механизмы вводится в действие практически сразу.
Для объектов, по которым разрешение на строительство не получено до 1 июля 2018 года, требования к застройке ужесточатся, но сохранится альтернатива. Проекты, по которым первый договор будет зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщик может все так же привлекать средства дольщиков, хотя и под еще более усиленным контролем.
Остается только пожелать, чтобы практика лишь подтвердила теоретические выкладки — и жизнь граждан-дольщиков действительно улучшиться.